במידה וקיבלתם מכתב אשר קובע שעליכם לשלם היטל השבחה, אתם וודאי מודעים לכך שמדובר על תשלום לא מבוטל. איך מערערים ומתי תהיו חייבים להיעזר בשמאי מקרקעין? זאת ועוד במאמר הבא.
לפני שמתחילים – מהו בכלל היטל השבחה?
בניגוד למה שרבית חושבים, היטל השבחה אינו מס, אלא חובת תשלום אשר מוטלת על בעל נכס על ידי העירייה המקומית בעקבות עליית שווי הנכס. למרות זאת, לא כל עליה בשווי הנכס תקים את חובת התשלום האמורה.
כלל האצבע הוא שחובת תשלום היטל השבחה תקום בכל פעם שבעקבות פעולה תכנונית של העירייה עלה שווי הנכס. ככלל, נהוג להכיר בשלושה מקרים עיקריים בהם תוטל חובת תשלום היטל השבחה – אישור תב"ע חדש לנכס, אישור הקלה או אישור שימוש חורג.
הסבר קצר – מקרים בהם תשלמו היטל השבחה
- אישור תב"ע – תוכנית בניין עיר היא זו אשר מגדירה מהו היקף הבנייה המותר בנכס מסוים. משכך, ככל שבבעלותכם דירה שנוספו לה זכויות מכח תכנית תוביל לחיוב בהיטל..
- אישור הקלה – דוגמה לאישור הקלה יכול להיות חריגה מקווי הבנין המוגדרים בתוכנית, אישור להוספת חדר על חשבון המרפסת וכו'.
- אישור שימוש חורג – לדוגמה, מצב בו מתירים לכם להשתמש בחלק מהבית כנכס משרדי, הסבת קרקע חקלאית לבנייה למגורים או מסחר וכו'.
איך קובעים שיעור היטל השבחה?
במידה והזכויות שלכם בנכס הושבחו באחת מהדרכים המנויות לעיל, יהא עליכם לשלם 50% מערך ההשבחה (העלייה בשווי הנכס עקב תוספת זכויות). בפועל, מי שקובע את שיעור ההשבחה בנכס הוא שמאי מטעם העירייה.
משכך, ניתן להניח כי לא פעם שמאי העירייה יערך את ההשבחה בצורה אשר לא תשקף, לדעתכם, את שווי ההשבחה שנוצרה לנכס. במקרים אלו, בהם אתם מקבלים את המכתב הקובע שאתם חייבים בתשלום היטל השבחה, ואינכם מסכימים עם שווי ההשבחה שנקבע – הם המקרים בהם תקראו לשמאי מקרקעין לעמוד לצידכם.
הפחתת היטל השבחה – איך ומתי
דרך המלך להפחתת היטל השבחה, וכנראה שהיחידה שבהן, היא ערעור על השומה שנקבעה על ידי העירייה. ככלל, ככל שיש לכם השגה על השומה שנקבעה, עומדים לכם 45 ימים לערעור על השומה שנקבעה.
להלן נפרט אודות המקרים בהם תערערו על היטל השבחה ואופן הפעילות בכל אחד מהם.
ערעור על עצם החיוב בהיטל השבחה – שמאי מקרקעין מומלץ, אבל אינו מחייב
במידה ואתם חושבים שאין מקום כלל לחייב אתכם בהיטל השבחה, עליכם לפנות לוועדת הערר במחוז בו יושב הנכס. ככלל, עומדים לרשותכם 45 יום להגיש ערר, אשר יכלול בין היתר את שם העורר ומענו, פרטי התוכנית או הבקשה שביחס אליה נקבע חיוב בהיטל השבחה וכו'.
על אף שבמקרה זה אין חובת היוועצות והסתמכות על שמאי, ההמלצה היא להיעזר בשירותיו שכן לאור מקצועיותו יוכל שמאי מקרקעין בירושלים להעלות משמעותית את סיכויי ההצלחה בערר, וכן להקל עליכם משמעותית בהליך.
ערעור על גובה החיוב – שמאי מקרקעין הוא בגדר חובה
במקרים אלו, בהם אינכם מסכימים עם גובה החיוב, יהיה עליכם להגיש בקשה למינויו של שמאי מקרקעין מכריע. אותו שמאי מכריע יאפשר לצדדים לפרוס את טיעוניהם, וכן יוכל לדרוש מסמכים נוספים.
על רקע האמור, ישנן מספר סיבות עיקריות בגינן אתם חייבים להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין בעת ערר על גובה החיוב:
- עליכם לדאוג לאיגוד כלל המסמכים הרלוונטיים המעגנים את עמדתכם.
- עליכם לדאוג שהטיעונים שלכם יהיו קוהרנטיים, ברורים ומקצועיים ככל הניתן.
- עמדה של שמאי מקרקעין מוסך, אשר ביסס את העמדה שלכם, תהא חזקה יותר באופן משמעותי מאשר טיעונים שמגיעים על ידי מי שאינו מנוסה בהליך.